Varainsiirtoverolaskuri – Laske asuntokaupan tai kiinteistön veron määrä

Varainsiirtovero on merkittävä kulu asunnon tai kiinteistön hankinnassa. Vuoden 2024 alussa voimaan tulleet lakimuutokset laskivat veroprosentteja, mutta samalla poistivat ensiasunnon ostajan verovapauden.

Tämä laskuri auttaa sinua budjetoimaan kauppasi tarkasti. Syötä kohteen velaton hinta ja valitse oikea veroluokka.

Ohjeet laskurin käyttöön ja veron määräytymiseen

Varainsiirtoveron määrä riippuu siitä, ostatko osakkeita (kuten kerrostaloasunnon) vai kiinteistön (kuten omakotitalon).

1. Tarkista oikea veroprosentti

• 1,5 % – Asunto-osakkeet: Kerrostalot, rivitalot, paritalot ja autopaikat.
• 3,0 % – Kiinteistöt: Omakotitalot, tontit, kesämökit ja metsätilat.
• 1,5 % – Liikeosakkeet ja muut arvopaperit: Esimerkiksi listaamattomat osakkeet.

2. Huomioi velaton hinta (Tärkeää!)

Asunto-osakkeiden kohdalla vero lasketaan aina velattomasta kauppahinnasta. Tämä tarkoittaa, että jos asunnon myyntihinta on 150 000 € ja siihen kohdistuu 50 000 € yhtiölainaosuutta, vero (1,5 %) lasketaan 200 000 € mukaan. Laskuri huomioi tämän, kun syötät kenttään koko velattoman summan.

3. Ensiasunnon ostajat

Muistathan, että 1.1.2024 alkaen ensiasunnon ostajat eivät ole enää vapautettuja verosta. Kaikki ostajat maksavat veroa saman prosentin mukaisesti iästä tai aiemmasta omistushistoriasta riippumatta.

Milloin ja miten vero ilmoitetaan?

Veron maksaminen ja ilmoittaminen hoituu nykyään sujuvasti OmaVero-palvelussa. Aikataulu riippuu kauppatavasta:

• Kiinteistönvälittäjä mukana: Välittäjä huolehtii yleensä ilmoituksesta ja vero maksetaan kaupantekohetkellä.
• Kauppa ilman välittäjää (asunto-osake): Sinulla on 2 kuukautta aikaa tehdä ilmoitus ja maksaa vero.
• Kiinteistökauppa: Vero on maksettava ennen lainhuudon hakemista, viimeistään 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.

Asiantuntijan vinkki: Jos ostat asunnon suoraan rakennusliikkeeltä (uudiskohde), veron maksuaika alkaa vasta, kun omistusoikeus siirtyy sinulle – yleensä kohteen valmistuessa.

---

Varainsiirtoveron prosentit

Varainsiirtoverokannat:

Asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön sekä muiden kiinteistöyhtiöiden osakkeiden omistusoikeuden siirrosta maksettava varainsiirtovero on 1,5 % 12.10.2023 alkaen (aiemmin 2 %). Vero koskee myös yhtiölainaosuutta. Lisäksi veroa maksetaan muista kauppaan liittyvistä suorituksista, jotka eivät mene suoraan myyjälle mutta ovat kaupan ehtona, sekä ostajan vastuulle siirtyvistä velvoitteista, jos ne hyödyttävät myyjää.

Muiden arvopapereiden luovutuksissa verokanta on myös 1,5 % 12.10.2023 lähtien (ennen 1,6 %). Kiinteistökaupoissa vero on 3 % (aiemmin 4 %). Vero määräytyy kauppahinnan tai muun vastikkeen arvon perusteella.

Jos kauppahinta maksetaan muulla kuin rahalla, voi verovelvollisuus syntyä sekä ostajalle että myyjälle. Vaihtotilanteissa vero maksetaan molemmista luovutuksista, ja kumpikin osapuoli maksaa veroa saamansa omaisuuden käyvästä arvosta.

Kiinteistön verokantaa sovelletaan myös määräosiin ja määräaloihin sekä siirrettäviin vuokra- ja käyttöoikeuksiin rakennuksineen. Sama koskee kiinteistöä pysyvästi palvelevien rakennusten ja rakennelmien luovutuksia.

Tilanteet, joissa veroa ei peritä:

• Pörssikaupat
• Ensiasunnon kaupat (ks. jäljempänä)
• Osakkeiden uusmerkintä
• Ositus, jos käytetään vain avio-oikeuden alaista omaisuutta
• Perinnönjako ilman ulkopuolisia varoja
• Jos veron määrä jää alle 10 euroon (ilmoitus on silti tehtävä)

---

Vastuu veron maksamisesta

Varainsiirtoveron maksaa pääsääntöisesti ostaja. Kiinteistökaupoissa ostaja voi olla vastuussa myös aiempien luovutusten maksamattomista veroista. 1.1.2017 alkaen vastuu kattaa yleensä kolme vuotta taaksepäin ennen lainhuudon hakemista. Tätä vanhemmissa tapauksissa vastuu voi ulottua jopa 10 vuoteen.

Maksamatta jääneeseen veroon lisätään korotuksia. Kiinteistökaupassa viivästyskorotus on 20 % veron määrästä jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta siitä hetkestä, kun lainhuutoa olisi pitänyt hakea. Korotus voi nousta enintään 100 %:iin. Pakkohuutokaupassa tai ulosoton vapaassa myynnissä aiempia veroja ei kuitenkaan tarvitse maksaa.

---

Veron maksamisen määräajat

• Kiinteistökaupassa vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa, kuitenkin enintään 6 kuukauden kuluessa kaupasta
• Arvopaperikaupassa 2 kuukauden sisällä sopimuksen allekirjoituksesta
• Uudiskohteissa 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä
• Välittäjän kautta tehdyissä kaupoissa ja pakkohuutokaupoissa heti kaupanteon yhteydessä

---

Viitenumero

Varainsiirtoveron maksamiseen käytetään henkilökohtaista viitenumeroa. Jokainen ostaja maksaa oman osuutensa erikseen. Viitenumero löytyy OmaVerosta tai sen saa Verohallinnolta. Se kannattaa selvittää ennen kaupantekoa. Maksun voi tehdä OmaVerossa tai verkkopankissa.

---

Varainsiirtoveroilmoitus

Jokaisen ostajan tulee antaa oma ilmoituksensa. Yksityishenkilöt ja henkilöyhtiöt voivat tehdä sen OmaVerossa tai paperilla, mutta osakeyhtiöt ilmoittavat aina sähköisesti.

Kiinteistökaupoissa (1.11.2019 jälkeen tehdyissä) ostaja tekee ilmoituksen itse, vaikka käytössä olisi välittäjä.

---

Ilmoittamisen määräajat

• Ilman välittäjää: 2 kk sopimuksen allekirjoituksesta
• Välittäjän kautta: välittäjä hoitaa ilmoituksen
• Uudiskohde: 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä
• Yrityksen osakkeet: 2 kk kaupasta
• Kiinteistöt: ostaja ilmoittaa 6 kk kuluessa ja ennen lainhuutoa

Myöhästyminen johtaa maksuun tai veronkorotukseen. Myöhässä maksetusta verosta peritään viivästyskorko.

---

Todistus varainsiirtoverosta

Jos taloyhtiö kuuluu huoneistotietojärjestelmään, erillistä todistusta ei tarvitse toimittaa, sillä tieto siirtyy automaattisesti. Muussa tapauksessa todistus on esitettävä isännöitsijälle osakasluettelomerkintää varten.

---

Ensiasunnon verovapaus

Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 alkaen.

Jos kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023, verovapaus määräytyy vanhojen sääntöjen mukaan. Ratkaisevaa on sopimuksen allekirjoituspäivä.

---

Tutustu myös: Lahjaverolaskuri – Laske lahjaveron määrät ja rajat